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LMNP d’une résidence avec service et marché secondaire : quelques points d’attention

profiter de tous les atouts de la LMNP ? Vous pouvez acheter aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire, et les deux options revêtent chacune leurs avantages comme leurs inconvénients. Dans cet article, nous aborderons plutôt les atouts et les points d’attention à prendre en considération si vous décidez d’opter pour l’acquisition sur le marché secondaire.

 

Rappel sur l’investissement en résidences avec services

Vous faites l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence gérée. Il en existe 4 familles : les résidences seniors et étudiantes dont l’occupation est garantie sur toute l’année, et les résidences d’affaires et de tourisme dont l’occupation est plus ou moins périodique, en fonction des cycles liés à leurs activités.

C’est un gestionnaire qui fait construire la résidence, qui la met en location et qui procède au recouvrement des loyers. Des programmes d’investissement et de défiscalisation sont proposés à tout individu souhaitant détenir une résidence avec services pour compléter ses revenus grâce aux loyers qui en proviennent.

Puisqu’il s’agit d’une résidence meublée et équipée, vous endossez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et profitez de tous les atouts fiscaux liés au régime réel d’imposition ou au micro-BIC.

Dès lors que vous achetez un appartement en résidence avec services, vous embarquez un lot indivisible : l’immobilier, le mobilier et le bail commercial.

 

Parmi les avantages : une résidence qui rapporte immédiatement

Lorsque vous achetez un appartement seconde main, le bail locatif souscrit entre le gestionnaire et les locataires continue de courir. Ainsi, les désagréments liés aux carences et vacances locatives sont écartées, puisque la résidence rapporte immédiatement. Ce qui se répercute sur les loyers que vous percevez. Rappelons que ces derniers proviennent directement du gestionnaire, quel que soit le taux de remplissage et d’occupation de la résidence.

Notons aussi que vous investissez avant tout dans de la pierre qui demeure une valeur refugeVous souhaitez placer votre argent dans une résidence avec services afin de profiter de tous les atouts de la LMNP ? Vous pouvez acheter aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire, et les deux options revêtent chacune leurs avantages comme leurs inconvénients. Dans cet article, nous aborderons plutôt les atouts et les points d’attention à prendre en considération si vous décidez d’opter pour [...]

Appartements et location à Nantes

Nantes est une ville qui attire de plus en plus de monde, que ce soit pour y travailler ou pour y étudier. La location d'un appartement à Nantes peut donc se révéler être une bonne solution pour trouver un logement à proximité du centre-ville. Mais il n'est pas toujours facile de s'y retrouver parmi les nombreuses offres d'appartements et de locations ! Cet article va vous aider à choisir le meilleur endroit où (location appartement nantes) [...]

Investissement résidence étudiante : le guide ultime

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avant d’investir dans une résidence étudiante afin qu’elle génère les meilleures performances pour votre patrimoine.

 

Attention à la répartition des charges

Le gestionnaire et vous signez un bail commercial dans lequel seront consignées toutes les clauses relatives aux obligations de l’une et de l’autre des deux parties. Le point le plus important à tenir en compte est la répartition des charges et les dispositions relatives aux loyers.

À retenir, en ce qu’il s’agit de la répartition des charges : sachez que c’est le gestionnaire qui supportera les gros travaux.

En ce qui concerne les dispositions relatives aux loyers : vous mentionnerez dans le bail commercial leur montant, ainsi que les modalités de leur revalorisation. Également à indiquer dans les clauses contractuelles : la périodicité des versements.

 

Simulez votre rendement par rapport à la fiscalité

Vous êtes propriétaire d’un bien loué meublé, ce qui vous fait profiter du régime fiscal très intéressant issu de votre statut LMNP. En fonction du montant de vos revenus locatifs, vous serez soumis soit au réel d’imposition, soit au micro BIC.

À vous de décider si vous souhaitez profiter de la loi Censi-Bouvard - à condition que la résidence soit neuve. Ce dispositif peut en effet être combiné avec le régime micro BIC, pour des besoins importants en défiscalisation.

Un des principaux avantages de la LMNP : vous êtes délesté de toute contrainte relative à la durée de l’engagement. Ce, sauf si vous avez opté pour le Censi-Bouvard : vous devez alors verrouiller votre investissement sur 9 ans afin de profiter de la réduction fiscale de 11%.

Grâce à la LMNP, vous enregistrez une rentabilité plutôt attractive, en particulier avec le régime réel qui est une ouverture à une importante carotte fiscale. Cette dernière permet d’ailleurs de gommer la totalité de vos impôts sur plusieurs années grâce aux excédents d’amortissement enregistrés. Notez aussi que vous récupérez la TVA de l’acquisition de votre logement neuf.

 

Faut-il souscrire à une assurance contre les risques locatifs ?

Vos revenus locatifs sont garantis par le gestionnaire, en fonction des clauses que vous avez conclues dans votre bail commercial. Il est donc inutile de souscrire à une assurance contre les risques locatifs, tandis que cette initiative appartient plutôt au gestionnaire puisque c’est celui-ci qui signe le bail locatif avec les étudiants. Le gestionnaire doit également être couvert par les assurances exigées suivant la réglementation conforme à son exploitation, dont l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Bon à savoir : le locataire souscrira de préférence à une assurance habitation (contre les dommages résultant d’un incendie, d’un dégât des eaux ou autre). Il est même recommandé d’opter pour une assurance multirisque habitation Une des meilleures options en location meublée : l’investissement dans une résidence étudiante. Il s’agit d’un support particulièrement rentable du fait de la demande élevée et en permanence, face à l’arrivée massive des étudiants chaque année. Ces logements sont conçus pour la vie étudiante et sont répertoriés dans la catégorie des résidences avec services. [...]

Pourquoi choisir la loi Girardin industriel pour réduire votre IR ?

la défiscalisation Girardin est importante et peut gommer tout ou partie de votre impôt sur le revenu. Ainsi, plus le montant de votre investissement est significatif, plus votre réduction fiscale s’avère intéressante.

Sachez que vous pouvez vous associer avec plusieurs investisseurs et adhérer à une société de portage. Le montant de l’investissement est libre, mais peut influencer sur la forme juridique de ladite société de portage, et par conséquent, sur les risques que vous supportez. Si le montant total investi est de moins de 250 000 euros, cette dernière sera une société en nom collectif (SNC)Plusieurs outils de défiscalisation sont à la portée des contribuables français. Cependant, le plus puissant est la loi Girardin industriel outremer, qui est d’ailleurs réservé à ceux dont l’imposition est particulièrement conséquente. En effet, l’avantage issu de ce dispositif est purement fiscal, avec un taux de défiscalisation de 114% à 118% en moyenne, qui est calculé sur la base du montant [...]

Investir en loi Pinel en zone B1 : pourquoi est-ce intéressant ?

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Paris et ses couronnes), de même que la zone A (les grandes métropoles), la zone B1 se démarque par une moindre densité démographique, tout en étant caractérisée par une importante tension locative.

Cependant, la rareté foncière n’est pas aussi prononcée que celle de ces 2 zones susmentionnées, et il est encore possible de faire construire dans des quartiers à fort potentiel de croissance et d’urbanisation dans un futur proche.

Par ailleurs, les prix des logements sont encore modérés, comparés à ceux des zones A Bis et A. Ceux-ci sont donc accessibles aux investisseurs au portefeuille intermédiaire qui pourront réaliser des rendements intéressants pendant toute la durée de l’engagement Pinel, voire au-delà.

 

Rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel

Pour être éligible à la loi PineLa loi Pinel est un outil monté sur de l’immobilier locatif neuf, donnant lieu à de la réduction d’impôt qui est fonction du montant investi. Elle s’adresse à toutes les personnes physiques qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires tout en défiscalisant, et inclure de l’immobilier neuf dans leur patrimoine. À noter que l’emplacement fait partie des critères d’éligibilité : [...]

Des murs commerciaux pour votre entreprise

Les murs commerciaux sont un élément important de toute entreprise. Ils constituent une barrière physique entre votre espace de travail et le monde extérieur, offrant intimité, sécurité et isolation acoustique aux entreprises. Non seulement les murs commerciaux contribuent à créer une atmosphère professionnelle, mais ils peuvent également être utilisés pour améliorer l'aspect esthétique [...]

Les avantages d'un bilan patrimonial pour orienter vos futurs placements

La gestion du patrimoine est un aspect essentiel de la vie financière de tout individu. Cela exige une planification rigoureuse et une vision stratégique. La première étape dans cette démarche est la réalisation d'un bilan patrimonial. C'est un processus qui permet de faire l'inventaire de vos biens matériels et financiers ainsi que de vos engagements financiers. C'est une étape cruciale qui peut influencer grandement vos [...]

Pourquoi anticiper les délais pour toucher les dividendes d’une SCPI ?

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financer votre SCPI à crédit et que vous mettez en place votre calendrier de remboursement.

 

Le report de jouissance

Lorsque vous souscrivez à votre SCPI et ce, sur le marché primaire, c’est-à-dire celui de l’émission, vous devez tenir compte de ce que l’on appelle le report de jouissance. Il s’agit d’un laps de temps qui varie d’une SCPI à l’autre et qui se situe entre le moment de la souscription et la date de versement des premiers dividendes. Ce laps de temps est compris entre 2 à 5 mois, et pendant la durée duquel vous ne percevez pas de dividendes.

La jouissance de vos revenus locatifs est donc décalée : attention au calcul du remboursement de votre prêt puisque vous devez alors puiser sur vos fonds propres jusqu’à ce que votre SCPI commence à vous rémunérer.

Ce délai de jouissance est indiqué sur la fiche technique de la SCPI et il est donc important de le connaître à l'avance afin de réaliser les simulations préalables.

Note : ce report est inexistant lorsque vous souscrivez à votre SCPI sur le marché secondaire. C’est l’investisseur initial qui l’aura supporté pour vous. Il en est de même lorsque vous optez pour l’intégration d’une SCPI dans votre contrat d’assurance-vie : votre assureur a endossé la carence en revenus locatifs en premier. Ainsi, celui-ci décide à son tour, s’il vous répercute ou non ce report – qui est plus court, car généralement d’un mois uniquement dans la plupart des cas.

Pourquoi le délai de jouissance ? Les SCPI sont de plus en plus exigeantes dans le choix de leurs actifs, en plus de la concurrence entre ces dernières. Les immeubles répondant à leurs objectifs stratégiques sont plus difficiles à trouver, d’où un allongement des échéances relatives aux acquisitions. À cela s’ajoute le délai sur lequel la société de gestion mobilise la collecte des souscripteurs de parts en vue de l’achat immobilier.

 

La périodicité des versements des dividendes

C’est aussi en fonction de la stratégie d’exploitation de la SCPI que la périodicité des versements des dividendes est fixée. Pour la plupart d’entre elles, celle-ci est de 3 mois. D’autres SCPI choisissent de distribuer les dividendes mensuellement.

À rappeler que les revenus locatifs issus des immeubles ne sont pas distribués en totalité. Une partie est destinée à rémunérer la société de gestion pour toutes les prestations effectuées. Ce, tout en sachant que celle-ci est avant tout une entreprise qui emploie des salariés et des “operating partners” qui endossent différentes attributions.

Les SCPI réservent une partie des revenus locatifs dans des enveloppes de sécurité en prévision des mauvaises conjonctures. Ces enveloppes sont les reports à nouveau (RAN). Par ailleurs, les grosses dépenses des SCPI proviennent des travaux de réparation et de rénovation. C’est pourquoi, elles se constituent ce que l’on appelle les provisions pour gros entretiens (PGE). Une fois ces charges déduites, les dividendes sont ensuite calculés en fonction de la quote-part de chaque investisseur Placer son argent dans une SCPI, c’est accéder à l’immobilier à partir d’une centaine d’euros seulement, se délester des contraintes locatives et avoir la possibilité de diversifier son portefeuille. À cela s’ajoute la perception de dividendes qui sont les loyers issus de la mise en location du patrimoine immobilier de la SCPI. Cependant, à noter qu’il existe certains délais pour toucher ces dividendes [...]

Le Girardin industriel one shot pour gommer une importante partie de votre IR

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un simulateur d’impôt Tout contribuable fortement imposé peut défiscaliser certes, mais le moyen le plus efficace est de réaliser une défiscalisation one shot, grâce au dispositif Girardin industriel outremer. Vous vous engagez sur une durée de 5 ans, en injectant votre argent dans une société de portage (SNC ou SAS). Votre réduction d’impôt est cependant immédiate et vous l’obtenez en une seule fois, après [...]

Investissement SCPI : quelles sont les meilleures stratégies d’investissement ?

mettre en place la meilleure stratégie d'investissement. Celle-ci doit alors correspondre au profil de l’investisseur et elle doit être personnalisée. Toujours est-il que nous pouvons vous guider en ce qui concerne les grandes lignes à considérer dans la définition de cette stratégie.

 

Stratégie 1 : Placer des SCPI de rendement pour générer des revenus et des performances dynamiques

Si votre objectif est de percevoir des revenus immédiats et potentiels, votre choix se portera sur les SCPI de rendement. Afin d’atteindre cet objectif, celles-ci se servent d’immeubles professionnels ainsi que d’immeubles résidentiels produisant des loyers élevés. Prévoyez un rendement oscillant entre 4% et 6.5%. Les SCPI de rendement sont celles qui occupent une importante partie des marchés SCPI, et elles sont particulièrement diversifiées. En effet, vous avez la possibilité d’investir dans des SCPI françaises ou européennes, en ayant le choix sur un large éventail de typologies d’immeubles.

Vous pouvez constituer votre portefeuille à 100% de SCPI de rendement. Il existe d’ailleurs de multiples possibilités en ce qu’il s’agit du mode d’investissement : en direct ou en souscrivant à des placements d’épargne (assurance-vie, retraite). Les SCPI de rendement sont aussi disponibles en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété.

Toutes ces possibilités vous permettent ainsi de déterminer la stratégie la plus pertinente, si vous optez pour les SCPI de rendement. Toutefois, nous allons aborder tout de suite d’autres pistes, dont l’investissement dans des SCPI fiscales et aussi celles de plus-value.

 

Stratégie 2 : Choisir des SCPI fiscales pour réduire votre impôt sur le revenu

Si votre objectif est de réduire vos impôts, les SCPI fiscales demeurent la solution ad hoc. Leur parc immobilier se compose d’immeubles résidentiels montés sur des dispositifs fiscaux tels que le Pinel, le Malraux et le régime du déficit foncierLe marché des SCPI est une ouverture à de nombreuses opportunités aux investisseurs. Les sociétés civiles de placement immobilier proposent des parts proposées au grand public afin de leur permettre de percevoir des revenus complémentaires destinés à répondre à de multiples objectifs. Cependant, afin de tirer le maximum de profit de cet investissement, il est capital de mettre en place la meilleure stratégie [...]

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