financer votre SCPI à crédit et que vous mettez en place votre calendrier de remboursement.

 

Le report de jouissance

Lorsque vous souscrivez à votre SCPI et ce, sur le marché primaire, c’est-à-dire celui de l’émission, vous devez tenir compte de ce que l’on appelle le report de jouissance. Il s’agit d’un laps de temps qui varie d’une SCPI à l’autre et qui se situe entre le moment de la souscription et la date de versement des premiers dividendes. Ce laps de temps est compris entre 2 à 5 mois, et pendant la durée duquel vous ne percevez pas de dividendes.

La jouissance de vos revenus locatifs est donc décalée : attention au calcul du remboursement de votre prêt puisque vous devez alors puiser sur vos fonds propres jusqu’à ce que votre SCPI commence à vous rémunérer.

Ce délai de jouissance est indiqué sur la fiche technique de la SCPI et il est donc important de le connaître à l'avance afin de réaliser les simulations préalables.

Note : ce report est inexistant lorsque vous souscrivez à votre SCPI sur le marché secondaire. C’est l’investisseur initial qui l’aura supporté pour vous. Il en est de même lorsque vous optez pour l’intégration d’une SCPI dans votre contrat d’assurance-vie : votre assureur a endossé la carence en revenus locatifs en premier. Ainsi, celui-ci décide à son tour, s’il vous répercute ou non ce report – qui est plus court, car généralement d’un mois uniquement dans la plupart des cas.

Pourquoi le délai de jouissance ? Les SCPI sont de plus en plus exigeantes dans le choix de leurs actifs, en plus de la concurrence entre ces dernières. Les immeubles répondant à leurs objectifs stratégiques sont plus difficiles à trouver, d’où un allongement des échéances relatives aux acquisitions. À cela s’ajoute le délai sur lequel la société de gestion mobilise la collecte des souscripteurs de parts en vue de l’achat immobilier.

 

La périodicité des versements des dividendes

C’est aussi en fonction de la stratégie d’exploitation de la SCPI que la périodicité des versements des dividendes est fixée. Pour la plupart d’entre elles, celle-ci est de 3 mois. D’autres SCPI choisissent de distribuer les dividendes mensuellement.

À rappeler que les revenus locatifs issus des immeubles ne sont pas distribués en totalité. Une partie est destinée à rémunérer la société de gestion pour toutes les prestations effectuées. Ce, tout en sachant que celle-ci est avant tout une entreprise qui emploie des salariés et des “operating partners” qui endossent différentes attributions.

Les SCPI réservent une partie des revenus locatifs dans des enveloppes de sécurité en prévision des mauvaises conjonctures. Ces enveloppes sont les reports à nouveau (RAN). Par ailleurs, les grosses dépenses des SCPI proviennent des travaux de réparation et de rénovation. C’est pourquoi, elles se constituent ce que l’on appelle les provisions pour gros entretiens (PGE). Une fois ces charges déduites, les dividendes sont ensuite calculés en fonction de la quote-part de chaque investisseur Placer son argent dans une SCPI, c’est accéder à l’immobilier à partir d’une centaine d’euros seulement, se délester des contraintes locatives et avoir la possibilité de diversifier son portefeuille. À cela s’ajoute la perception de dividendes qui sont les loyers issus de la mise en location du patrimoine immobilier de la SCPI. Cependant, à noter qu’il existe certains délais pour toucher ces dividendes [...]

avant d’investir dans une résidence étudiante afin qu’elle génère les meilleures performances pour votre patrimoine.

 

Attention à la répartition des charges

Le gestionnaire et vous signez un bail commercial dans lequel seront consignées toutes les clauses relatives aux obligations de l’une et de l’autre des deux parties. Le point le plus important à tenir en compte est la répartition des charges et les dispositions relatives aux loyers.

À retenir, en ce qu’il s’agit de la répartition des charges : sachez que c’est le gestionnaire qui supportera les gros travaux.

En ce qui concerne les dispositions relatives aux loyers : vous mentionnerez dans le bail commercial leur montant, ainsi que les modalités de leur revalorisation. Également à indiquer dans les clauses contractuelles : la périodicité des versements.

 

Simulez votre rendement par rapport à la fiscalité

Vous êtes propriétaire d’un bien loué meublé, ce qui vous fait profiter du régime fiscal très intéressant issu de votre statut LMNP. En fonction du montant de vos revenus locatifs, vous serez soumis soit au réel d’imposition, soit au micro BIC.

À vous de décider si vous souhaitez profiter de la loi Censi-Bouvard - à condition que la résidence soit neuve. Ce dispositif peut en effet être combiné avec le régime micro BIC, pour des besoins importants en défiscalisation.

Un des principaux avantages de la LMNP : vous êtes délesté de toute contrainte relative à la durée de l’engagement. Ce, sauf si vous avez opté pour le Censi-Bouvard : vous devez alors verrouiller votre investissement sur 9 ans afin de profiter de la réduction fiscale de 11%.

Grâce à la LMNP, vous enregistrez une rentabilité plutôt attractive, en particulier avec le régime réel qui est une ouverture à une importante carotte fiscale. Cette dernière permet d’ailleurs de gommer la totalité de vos impôts sur plusieurs années grâce aux excédents d’amortissement enregistrés. Notez aussi que vous récupérez la TVA de l’acquisition de votre logement neuf.

 

Faut-il souscrire à une assurance contre les risques locatifs ?

Vos revenus locatifs sont garantis par le gestionnaire, en fonction des clauses que vous avez conclues dans votre bail commercial. Il est donc inutile de souscrire à une assurance contre les risques locatifs, tandis que cette initiative appartient plutôt au gestionnaire puisque c’est celui-ci qui signe le bail locatif avec les étudiants. Le gestionnaire doit également être couvert par les assurances exigées suivant la réglementation conforme à son exploitation, dont l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Bon à savoir : le locataire souscrira de préférence à une assurance habitation (contre les dommages résultant d’un incendie, d’un dégât des eaux ou autre). Il est même recommandé d’opter pour une assurance multirisque habitation Une des meilleures options en location meublée : l’investissement dans une résidence étudiante. Il s’agit d’un support particulièrement rentable du fait de la demande élevée et en permanence, face à l’arrivée massive des étudiants chaque année. Ces logements sont conçus pour la vie étudiante et sont répertoriés dans la catégorie des résidences avec services. [...]

Il peut y avoir diverses raisons pour lesquelles vous vous sentez attiré par cette façon d’atteindre votre liberté financière, mais que vous souhaitiez vous consacrer au trading de manière professionnelle ou si vous souhaitez le faire comme passe-temps pour essayer de tirer le meilleur parti de votre épargne, les étapes que vous devez suivre sont les mêmes. De quoi avez-vous besoin pour opérer sur les marchés (formation trading gratuite) [...]