Les SCPI sont des placements financiers plus liquides que les immeubles physiques. Leur accès est démocratisé et ouvert au plus grand nombre. De plus, investir dans une SCPI est à la portée de tout individu grâce aux plateformes en ligne offrant une démarche dématérialisée. Quelles sont les variables à prendre en compte pour placer ce véhicule dans votre portefeuille ? Comment planifier un désinvestissement dans les meilleures conditions ?
Comment intégrer un SCPI dans votre portefeuille ?
Choisir la bonne SCPI
Les SCPI sont légion, chacune avec ses propres caractéristiques : composition du patrimoine par type d'immobilier (bureaux, commerces, murs de logistique et actifs alternatifs), zone géographique, performances. Grâce aux innovations progressives pour rendre les SCPI encore plus attractives, de nouvelles offres sont disponibles sur le marché, destinées à coïncider davantage avec vos objectifs d'investissement. Il est donc question de réaliser un comparatif et des simulations dans le cadre d’une présélection.
Déterminer le montant à investir
Le montant d'un investissement SCPI est généralement compris dans une fourchette de 200 euros, 1 000 euros et 5 000 euros. Il est possible d'investir par le biais d'un apport personnel ou d'un emprunt bancaire.
Pour réduire les coûts de l’acquisition, plusieurs solutions :
- opter pour des parts en démembrement (en nue-propriété ou en usufruit) : le prix de la part subit une décote en fonction de la durée de ce montage juridique. Plus le remembrement est éloigné, plus la décote est importante
- cibler les SCPI sans frais de souscription : de plus en plus de jeunes SCPI proposent cette offre. Attention aux frais de gestion par le biais desquels les frais de souscription pourraient être récupérés
- souscrire via les produits d’épargne : assurance-vie et Plan d’épargne retraite. Ceux-ci proposent des SCPI comme unités de compte immobilières et le prix de la part est le plus souvent révisé à la baisse.
Pour déterminer le montant à investir, songez à mettre en place un plan de financement qui tient compte de votre situation financière, de votre capacité à vous autofinancer (investissement sans crédit). Si vous devez passer par l’endettement, comparez les taux d’intérêt bancaires et mettez en place la stratégie d’effet de levier.
Quelles sont les conditions à prévoir pour sortir d'une SCPI ?
Songez aux points suivants avant même de souscrire à votre SCPI, car les conditions de sortie en sont fonction.
Les SCPI à capital variable qui sont les plus courantes permettent aux investisseurs de céder leurs parts à tout moment à la société de gestion. Celle-ci s'engage à les racheter au prix de marché.
Les SCPI à capital fixe ne prévoient pas de rachat automatique des parts par la société de gestion. Les investisseurs doivent donc trouver un acquéreur, généralement de gré à gré.
Renseignez-vous à l’avance sur la valeur de retrait, de même que sur les frais de sortie. Rappelons que la valeur de retrait est calculée en fonction de la valeur de marché du patrimoine immobilier de la SCPI, diminuée des dettes et des frais de cession. Attention, car la valeur de retrait est généralement inférieure à la valeur de souscription. Plusieurs facteurs peuvent impacter sur la valeur de retrait de la SCPI, dont l’état du marché immobilier.
Pour tabler sur de la plus-value, vous devez alors vous appuyer sur la valorisation du prix de la part pendant toute la durée de détention de votre SCPI. Ainsi, il vaut mieux respecter la durée d’investissement long terme (10 ans en moyenne) afin que cette valorisation puisse s’amplifier dans le temps. Toutefois, celle-ci n’est pas mécanique et dépend de plusieurs paramètres, dont la qualité du patrimoine après expertise immobilière.
