Vous souhaitez placer votre argent dans une résidence avec services afin de profiter de tous les atouts de la LMNP ? Vous pouvez acheter aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire, et les deux options revêtent chacune leurs avantages comme leurs inconvénients. Dans cet article, nous aborderons plutôt les atouts et les points d’attention à prendre en considération si vous décidez d’opter pour l’acquisition sur le marché secondaire.
Rappel sur l’investissement en résidences avec services
Vous faites l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence gérée. Il en existe 4 familles : les résidences seniors et étudiantes dont l’occupation est garantie sur toute l’année, et les résidences d’affaires et de tourisme dont l’occupation est plus ou moins périodique, en fonction des cycles liés à leurs activités.
C’est un gestionnaire qui fait construire la résidence, qui la met en location et qui procède au recouvrement des loyers. Des programmes d’investissement et de défiscalisation sont proposés à tout individu souhaitant détenir une résidence avec services pour compléter ses revenus grâce aux loyers qui en proviennent.
Puisqu’il s’agit d’une résidence meublée et équipée, vous endossez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et profitez de tous les atouts fiscaux liés au régime réel d’imposition ou au micro-BIC.
Dès lors que vous achetez un appartement en résidence avec services, vous embarquez un lot indivisible : l’immobilier, le mobilier et le bail commercial.
Parmi les avantages : une résidence qui rapporte immédiatement
Lorsque vous achetez un appartement seconde main, le bail locatif souscrit entre le gestionnaire et les locataires continue de courir. Ainsi, les désagréments liés aux carences et vacances locatives sont écartées, puisque la résidence rapporte immédiatement. Ce qui se répercute sur les loyers que vous percevez. Rappelons que ces derniers proviennent directement du gestionnaire, quel que soit le taux de remplissage et d’occupation de la résidence.
Notons aussi que vous investissez avant tout dans de la pierre qui demeure une valeur refuge en tout temps et qui prend de la valeur dans la durée, à condition de réunir les critères requis, dont la qualité de l’emplacement.
Vous profitez aussi des mêmes avantages issus du statut fiscal de LMNP : la déduction des charges et des amortissements, si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, ou un abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC. Vous ne pouvez pas profiter, cependant, de la récupération de la TVA puisque vous achetez sur le marché seconde main. De même, le dispositif Censi-Bouvard ne peut être souscrit, car uniquement réservé à ceux qui font du LMNP dans le neuf.
Les points de vigilance avant d’acheter sur le marché secondaire
Le point le plus important à considérer est avant tout la réputation, le savoir-faire et l’expérience du gestionnaire. Les loyers que vous percevez ne dépendent pas de ceux versés par les locataires : ceux-ci doivent être indifférents de la qualité du taux de remplissage et d’occupation. Le gestionnaire doit donc bénéficier d’une santé financière suffisamment solide afin de continuer à vous verser les loyers tel que convenu dans le bail commercial que vous avez signé conjointement.
En cas de rachat sur le marché secondaire, vous récupérez ce bail commercial, et donc les clauses préalablement définies. Accordez-vous ainsi du temps pour bien les décortiquer, notamment en ce qui concerne les loyers et les modalités y afférents (paiement, revalorisation). Vigilance en ce qui concerne la prise en main des travaux de rénovation : c’est le gestionnaire qui supporte cette charge. Le cas échéant, vous risquez de rogner le rendement de votre investissement.
Pour conclure, à noter qu’un investissement en résidence avec services se fait sur le long terme, et qu’il est important de bien démêler les atouts et les points faibles avant toute acquisition, que ce soit sur le marché primaire que sur le marché secondaire.
