Avant de placer votre argent dans un bien immobilier, accordez-vous avant tout du temps afin d’analyser ce que vous attendez réellement de ce dernier. Souhaitez-vous le détenir sur le long terme et profiter de sa valorisation dans le temps, ou comptez-vous plutôt profiter de performances immédiates et revendre après une certaine période de détention ? C’est en fonction de ces objectifs que vous opterez soit pour l’immobilier patrimonial, soit pour l’immobilier de rendement.
L’immobilier de rendement : une forte rentabilité
Avec l’immobilier de rendement, vous pouvez tabler sur une rentabilité brute avoisinant les 9%, voire plus. Ce sont des biens qui génèrent du cash-flow positif, c’est-à-dire une capacité d’autofinancement vous permettant de rembourser rapidement votre prêt immobilier et par conséquent, de profiter des loyers sur une période plus longue avant sa revente.
Afin de tirer profit d’un immobilier de rendement, plusieurs paramètres entrent en compte : minimiser le prix d’achat, par exemple en investissant dans l’ancien, à condition que le coût des travaux ne soit pas non plus élevé. Attention donc à bien réaliser les simulations relatives au coût total d’une acquisition neuve et d’un bien ancien.
L’immobilier de rendement n’est pas destiné à faire partie du patrimoine sur une longue durée : il est question d’investir sur le moyen terme – sur 6 ans maximum. Les avantages : le cashflow généré est réinvesti dans d’autres acquisitions, les nouveaux investissements répondent aux nouvelles attentes sur le marché, etc.
Ce type d’investissement n’est donc pas destiné à être transmis aux héritiers, ni même à être utilisé en vue d’une occupation à titre de résidence principale à la retraite, par exemple.
L’immobilier patrimonial : pour une prise de valeur dans le temps
Acquérir de l’immobilier patrimonial, c’est investir sur du long terme : plus de 15 ans, voire jusqu’à 30 ans. Le but est de profiter de la prise de valeur du foncier. Les performances sont moins intéressantes que celles de l’immobilier de rendement – entre 4% à 6% en moyenne. Considérez la valeur intrinsèque du bien : vous pouvez opter pour de l’immobilier classé monument historique qui fait partie des biens classés et le plus souvent situés en plein cœur de ville. Vous pouvez aussi profiter des avantages d’une fiscalité attractive en choisissant d’investir via la loi Malraux. Votre réduction d’impôt est de 30% ou de 22%, en fonction de la localisation du bien. Celui-ci doit en effet être situé dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (pour profiter de la défiscalisation de 30%) ou avec PVAP (pour une réduction fiscale de 22%).
En clair, vous réalisez votre acquisition dans un site patrimonial remarquable avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur, avec plan de valorisation de l’architecture du patrimoine, dans les quartiers anciens dégradés (QAD) ou encore dans les quartiers conventionnés NPNRU.
Un immobilier patrimonial peut avoir été construit avec des matériaux anciens qui conservent leur valeur historique au fur et à mesure des rénovations. Exemple : les immeubles haussmanniens, les maisons en pierre de taille. Il peut aussi s’agir de biens de caractère qui revêt des valeurs culturelles significatives. Par exemple, un château médiéval, ou une maison du XVIIIè siècle à charme unique.
Ces immeubles sont des biens uniques et authentiques qui conservent longtemps leur originalité. C'est pourquoi, leur valeur évolue au fil du temps, et ceux-ci sont le plus souvent transmis de génération en génération. Même si vous décidez de le revendre, vous réaliserez une excellente plus-value.
L’immobilier patrimonial coûte cependant assez cher à l’acquisition, en plus des éventuels travaux à réaliser. Planifiez donc les simulations préalables nécessaires, ainsi que les différentes possibilités d’amoindrir les coûts. Exemple : en investissant en démembrement, ou en vous associant à deux, voire à plusieurs via une société civile.
